Im Miet- und Versicherungsrecht stehen die rechtlichen Beziehungen zwischen Mieter, Vermieter und Gebäudeversicherer im Mittelpunkt. Die Gebäudeversicherung des Vermieters kann den Mieter unter bestimmten Voraussetzungen schützen, jedoch sind die Grenzen dieses Schutzes klar definiert. Gleichzeitig trifft den Mieter die Verantwortung für von ihm verursachte Schäden, insbesondere bei bestehender Haftpflichtversicherung.
1. Schutz des Mieters durch die Gebäudeversicherung
Die Gebäudeversicherung des Vermieters deckt regelmäßig Schäden am Mietobjekt, etwa durch Brand oder Leitungswasser. Die Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs (BGH), hat hierzu einen stillschweigenden Regressverzicht zugunsten des Mieters entwickelt. Dieser Regressverzicht ergibt sich aus einer ergänzenden Vertragsauslegung und soll versicherungsrechtliche Streitigkeiten vermeiden, um das Mietverhältnis nicht zu belasten:
2. Haftung des Mieters über die Haftpflichtversicherung
Verfügt der Mieter über eine Haftpflichtversicherung, kann diese für von ihm verschuldete Schäden eintreten. Der Versicherungsumfang ist jedoch begrenzt:
Die aus dem Mietrecht bekannte Sphärentheorie findet auch im Versicherungsrecht Anwendung, insbesondere zur Zuordnung der Beweislast und Klärung von Verantwortungsbereichen:
Die Sphärentheorie erleichtert somit die Abgrenzung der Verantwortlichkeiten zwischen Gebäudeversicherer, Vermieter und Mieter.
Fazit
Die Gebäudeversicherung des Vermieters bietet dem Mieter bei leicht fahrlässig verursachten Schäden einen wichtigen Schutz. Dennoch bleibt der Mieter für selbst verschuldete Schäden haftbar, insbesondere bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz. Eine bestehende Haftpflichtversicherung kann die finanzielle Belastung mindern, deckt jedoch vorsätzlich herbeigeführte Schäden nicht ab.
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Bearbeiter: Rechtsanwalt (RA) Olaf Römmelt – Kanzlei Römmelt Hilden
1. Schutz des Mieters durch die Gebäudeversicherung
Die Gebäudeversicherung des Vermieters deckt regelmäßig Schäden am Mietobjekt, etwa durch Brand oder Leitungswasser. Die Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs (BGH), hat hierzu einen stillschweigenden Regressverzicht zugunsten des Mieters entwickelt. Dieser Regressverzicht ergibt sich aus einer ergänzenden Vertragsauslegung und soll versicherungsrechtliche Streitigkeiten vermeiden, um das Mietverhältnis nicht zu belasten:
- Leichte Fahrlässigkeit: Der Regressverzicht gilt auch dann, wenn der Mieter über eine Haftpflichtversicherung verfügt. Ziel ist es, das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nicht durch Versicherungsansprüche zu beeinträchtigen (vgl. BGH, Urteil vom 13.09.2006 – IV ZR 378/02).
- Grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz: Bei grob fahrlässigem oder vorsätzlichem Verhalten entfällt der Regressverzicht. Der Gebäudeversicherer ist in solchen Fällen berechtigt, gegen den Mieter Regress zu nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 07.06.2023 – IV ZR 252/22).
2. Haftung des Mieters über die Haftpflichtversicherung
Verfügt der Mieter über eine Haftpflichtversicherung, kann diese für von ihm verschuldete Schäden eintreten. Der Versicherungsumfang ist jedoch begrenzt:
- Einfach fahrlässige Schäden: Schäden, die durch leichte Fahrlässigkeit entstehen, werden üblicherweise von der Haftpflichtversicherung übernommen, sofern Mietsachschäden in den Versicherungsbedingungen ausdrücklich abgedeckt sind.
- Grobe Fahrlässigkeit: Bei grober Fahrlässigkeit kann die Versicherung ihre Leistungen entsprechend dem Grad des Verschuldens kürzen (vgl. OLG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 19.02.2015 – 4 U 51/14).
- Vorsätzliche Schäden: Schäden, die vorsätzlich verursacht wurden, sind grundsätzlich nicht gedeckt. In solchen Fällen haftet der Mieter persönlich und in vollem Umfang.
Die aus dem Mietrecht bekannte Sphärentheorie findet auch im Versicherungsrecht Anwendung, insbesondere zur Zuordnung der Beweislast und Klärung von Verantwortungsbereichen:
- Verantwortungsbereiche: Kann eine Schadensursache nicht dem Verantwortungsbereich des Vermieters zugeordnet werden, trägt der Mieter die Beweislast. Er muss nachweisen, dass der Schaden nicht aus seiner Sphäre stammt oder ihn kein Verschulden trifft (vgl. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – IV ZR 129/09).
Die Sphärentheorie erleichtert somit die Abgrenzung der Verantwortlichkeiten zwischen Gebäudeversicherer, Vermieter und Mieter.
Fazit
Die Gebäudeversicherung des Vermieters bietet dem Mieter bei leicht fahrlässig verursachten Schäden einen wichtigen Schutz. Dennoch bleibt der Mieter für selbst verschuldete Schäden haftbar, insbesondere bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz. Eine bestehende Haftpflichtversicherung kann die finanzielle Belastung mindern, deckt jedoch vorsätzlich herbeigeführte Schäden nicht ab.
Brauchen Sie einen Rechtsanwalt? Anfrage oder E-Mail an info@ra-roemmelt.de .
Bearbeiter: Rechtsanwalt (RA) Olaf Römmelt – Kanzlei Römmelt Hilden